今年上半年，湖南省土地出让均价为817.3元/平方米，同比下降20.6%，环比上涨12.4%；招拍挂出让均价为842.1元/平方米，同比下降22.7%，环比上涨10.3%。
 

      楼市低迷氛围促成消费者与开发商形成价格博弈格局，各地高库存难以消化，造成开发商缺乏资金来源，在调控严政的压力之下，开发商对于拿地策略的控制和土地质量的要求愈发严格，造成部分质量、区位欠佳的地块流拍。
 

      供应下跌，流拍频现、溢价率普遍走低，房地产用地持续萎缩……昨日，湖南省国土资源厅地产管理处发布《2012上半年湖南省土地市场动态监测分析报告》，报告显示，2012年上半年，湖南省土地市场呈现低迷态势。目前来看，土地供应计划执行情况欠佳，包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地在内的经营性用地供应计划完成率尚不足三成。
 

      土地供应与出让总价均同比下降4成
  

      2012年上半年，湖南省土地供应宗数总量为6638公顷，同比减少39.4%，环比去年下半年减少65.8%，土地出让总价款为259.75亿元，同比下降45%，环比下降40.6%。而上半年每月供应量也均在低位徘徊。
 

      从供地用途来看，供应比例最高的是以基础设施为主的其他用地，最低为商服用地。相比2011年上半年，工矿仓储用地增长了6%，住宅用地和商服用地供应比例基本维持平稳，达到供应总量的近三成。
 

      从全省范围来看，各市州土地市场均出现疲软状态，流拍频现。除了郴州市和湘西自治州土地供应量有一定增长外，其他地市与同期相比均有不同程度减少，其中张家界市以高达92.7%的比例成为供应减幅最高的城市。
 

      上半年全省流拍土地119宗，流拍面积达到225公顷。其中株洲市流拍率为全省最高，达到9.6%，长沙市、邵阳、常德、郴州、永州、怀化市流拍宗数均达到10宗以上。
 

      全省土地溢价率也较往年明显降低，溢价率超过50%的项目仅郴州市和永州市两块住宅用地。
 

      报告指出，土地流拍的原因和开发商谨慎拿地以及地方政府持续推地均有关系。作为土地市场买方的开发商拿地热情锐减，在限购、限贷、加息、贷款受限和销售欠佳等多重压力下，开发商不得不谨慎拿地，也是情理之中。而作为土地市场供应方，出于稳定地方财政收入和有效实施供地计划的考虑，地方政府部门即使是在土地市场整体冷清的局势下也必须保持一定的推地力度，供应持续而需求不旺，土地流拍和低溢价现象在所难免。
 

       2012年上半年，湖南省房地产用地供应总量持续萎缩，全省房地产用地供应量为1914公顷，同比减少34.1%，环比去年下半年减少47.9%，回落态势明显。其中住宅用地供应量1334公顷，同比减少38.9%，环比减少52%;商服用地供应量为580公顷，同比减少19.5%，环比减少35.5%。
 

      供应量萎缩的同时，上半年房地产用地出让均价也同比下降了16.8%，为1337.3元/平方米。但值得关注的是，相比去年下半年，今年上半年房地产用地出让价环比上涨11.7%。
 

      分月度来看，上半年第一季度变化较为平稳，第二季度波动较大，其中4月份出让均价达到上半年峰值的1868.9元/平方米，5月份环比回落较大，6月份则重新上升回均值点。商服用地和住宅用地的价格波动趋势基本趋同于房地产用地价格波动趋势，都在5月达到最低值的911.1元/平方米和918.3元/平方米，随后在6月开始回升。
 

      分析报告也指出，在政策依然从紧的市场预期影响下，随着宽松货币政策的实施，接下来土地流拍率将有所减少，虽然土地供应总量同比仍将减少，但季度环比或逐步回升。
 

      上半年，湖南省出让方式供应土地3178公顷，其中招拍挂土地面积2920公顷，占到91.9%。
 

      分区域来看，张家界市出让均价最高，达到1611.9元/平方米，同比上涨78.8%，其次为长沙1319.7元/平方米，但同比下降15.8%。株洲市、湘潭市、和常德市出让均价同比下降幅度较大，分别达到51.6%、72%和43.9%。
 

      开发商下半年拿地积极性将提高
 

      [市场观察]

      一个土地市场低迷的佐证是，今年上半年土地供应计划执行欠佳，特别是经营性用地供应完成率不高。
 

      2012年，湖南省计划供应土地面积21940公顷，上年半实际完成供应量仅占年度计划的30.3%。而经营性用地完成率均低于平均水平，商服用地、住宅用地和工矿仓储用地分别仅完成计划的20.8%、23.3%和21.7%，都不到三成。
 

      楼市低迷氛围促成消费者与开发商形成价格博弈格局，各地高库存难以消化，造成开发商资金缺乏，在调控严政的压力之下，开发商对于拿地策略的控制和土地质量的要求愈发严格，造成部分质量、区位欠佳的地块流拍，影响到了供地计划的执行。
 

      经过上半年“以价换量”策略的实施，开发商纷纷完成了资金的积累储备，下半年拿地的积极性和主动性将大大提高。同时，土地供给在市场效应调节影响下，将更具针对性，土地流拍的情况将进一步缓解。更重要的是，宽松的货币政策将促进资金的自由流动，使得土地市场有望获得更充足的资金，这也将有利于出让土地顺利成交。
 

      不过，基于目前省内商品住房存量普高偏高的现状，住宅用地供应量与去年同期相比仍将有所减少，但保障性住房地的供需比例将有所提升。商服用地因为不受“限购”政策限制，越来越多的住宅开发选择转向商服地产开发，预计下半年随着土地市场的回暖和资金储备的充裕，商服用地或将呈现环比“量价齐升”的态势。