【转让房产个人所得税】广州地税专家为个人转让房产税收政策解疑

　　为了改善居住条件，一年内先买新房再卖旧房的市民也可享受个人所得税的退税优惠啦!近日，广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件，明确从2006年1月1日(税款所属日期)起，对个人转让房产可实行据实征收的，按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税。对于广州市对个人转让房产即将实行的个人所得税征收新规定，不少市民还有蒙查查的地方。昨天，广州市地税局的法律税政专家就市民关心的问题专门进行了解答。(记者李妍、骆建基)

　　房改房大多已“住满5年”

　　问：按照新的规定，房改房是否会被征收较多的个税?

　　广州市地税局税政二处副处长潘仲其答：新的征收办法对房改房转让的业主来说，税收负担不会加重。

　　从1999年起已经取消了房改房，因此，目前市面上的房改房，大多数房龄已经超过5年以上，按规定，如果是家庭唯一住房，可暂免所得税。个别房改房未住满5年的，就要按规定收个人所得税。

　　对房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价，减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20%的税率计缴个人所得税。

　　可在税前减除的“成本”包括：

　　住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用。

　　住房面积标准的经济适用住房价款：

　　即以住房面积乘以县级(含县级)以上地方人民政府规定的经济适用住房价格。

　　举例来说，李先生拥有的一套100平方米的房改房，以42万元的价格售出。根据新政策的规定，李先生可扣除的“成本”包括：

　　100×2300元(每平方米经济适用住房价格假设为2300元)=23万元;

　　原来支付的超标准购房款=6万元;

　　李先生向财政或原产权单位缴纳的所得收益=0(目前单位已取消该规定);

　　李先生支出的合理费用2万元;以上“成本”合计共31万元。那么，李先生的纳税额为：(42-31)×20%=2.2万元。

　　但如果市民购入房改房后再转让，转让所得就要按一般商品房计税。

　　夫妻各有房产就不算唯一

　　问：家庭唯一住房如何确定?市民严小姐和老公龙先生在结婚前，各自在广州购买了一套商品房，房产证上的署名，自然是一套归严小姐，一套归龙先生。五年前两人结婚，严小姐住到了龙先生所购买的房子里，最近由于严小姐购买的房子升值了十多万元，夫妻俩就商量想趁市场利好卖掉严小姐的房子赚笔钱。那么，严小姐卖房子还能享受“个人转让家庭唯一住房免个人所得税”的优惠吗?

　　税务专家答：个人所得税法规定，以产权人持有的房产证确定是否唯一。个人若持有两项房产，当然就不是唯一。像上文的情形，夫妻结婚后，个人名下均有房产，两套房子自然都视为家庭用房，就不能享受个人转让家庭唯一住房免税的待遇。对于家庭唯一住房，税务机关需要通过房管部门掌握的资料来判断确认，也需要广大纳税人自觉申报，以确定是否可享受免征个税的待遇。

　　先买新后卖旧一样享优惠

　　问：目前有规定，个人卖房后一年内重新购房，可享受全部或部分退税。这个程序如果倒过来，一年内先买房再卖房，结果还是只有一套住房，是否还可享受退税优惠?

　　比如李先生有一套小房，房龄已6年，明年想换大房。他必须先买新屋，搬了进去后，再卖掉旧房。过渡期间，他名下可能“短暂拥有”两套房，但最终只有一套家庭住房，这种情况能否享受退税优惠?

　　“转让时间”以完税凭证为准

　　税务专家答：根据现行政策，个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房，可全部或部分退回转让住房已缴的个人所得税。

　　房屋买卖时间按下列原则确定：

　　个人重新购买住房时间，以购房合同的生效时间、第一期房款发票上注明的填发日期或房屋产权证、契税完税证明上注明的填发日期，按照孰先的原则确定;

　　个人转让自有住房的时间，以个人转让自有住房缴纳的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

　　不算唯一住房但能退税

　　市民为了改善住房而卖旧房买新房，可以退税，但市民若在一年内先买新房后卖旧房，这样的情形，国家税务总局没有明确规定。为此，广州市地税局专门向广东省地税局请示，得到的批复是“视同个人卖房后一年内重新购房”给予优惠。

　　在这种情况下，若新房价值高于旧住房的价值，可全部退税。若新房价值低于旧房的价值，则按比例部分退税。

　　有市民还问道，一年内先买新房后卖旧房，算不算唯一住房?按照规定，一个产权人只有一套房屋才算唯一，但市地税局经请示省地税局，先买后卖的也给予税收优惠。

　　贷款利息不算“合理费用”

　　问：毛坯房装修费、管道煤气安装费、银行按揭利息算不算合理费用?计算应纳税所得时能否予以扣除?

　　税务专家答：房产原值，就是房屋的购进价格，计税前可以扣除的合理费用包括契税、印花税、登记费、测绘费、银行按揭公证费、律师费等。

　　装修费用不能算购房发生费用;

　　管道安装费如果在购房后发生，不计入房产原值;

　　贷款利息也不算计税前可以扣除的购房合理费用。

　　现行办法：亏本售楼也纳税

　　问：能否举例说明目前个人转让自有房产(房改房除外)是如何纳税的?明年1月1日房产个税征收新办法实行后，个人转让自有房产又应如何计算应纳税额?有何不同?

　　现行办法

　　自住房按转让收入额收1%

　　税务专家答：新办法与现行办法的最大不同，就是如果据实征收，只对“增值”的部分征税;而按照现行办法，“亏本”卖楼也要纳税。按照新办法据实征收，如果把一套自住的30万元房子，以28万元的价格出售，就没有纳税所得，不用缴纳个人所得税。而如果按照现行办法，就要缴纳2800元的个人所得税。

　　(一)按现行规定(今年6月1日~12月31日期间)，如果把一套原值30万元的房子，以28万元的价格卖出去，按核定征收的办法缴纳个人所得税。

　　1、如果是自住的，能够提供相关证明，带征率为1%

　　应纳税额=个人转让房产收入额×带征率=280000×1%=2800(元)

　　2、如果是非自住的，带征率为1.5%应纳税额=个人转让房产收入额×带征率=280000×1.5%=4200(元)

　　新办法

　　如果没有“赚”就可不纳税

　　(二)按新规定(2006年1月1日起)，如果把一套原值30万元的房子，以28万元的价格出售，假设合理费用为8000元。

　　1、如果纳税人能够提供完整证明材料，则据实征收：

　　应纳税额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%=(280000-300000-8000)×20%=-28000×20%=-5600(元)，就不需要纳税。

　　2、如果纳税人无法提供完整的证明材料，按核定征收：

　　(1)如果自住，能够提供相关证明，应纳税所得率为5%

　　应纳税额=个人转让房产收入额×应纳税所得率×20%=280000×5%×20%=2800(元)

　　(2)如果非自住，应纳税所得率为7.5%

　　应纳税额=个人转让房产收入额×应纳税所得率×20%=280000×7.5%×20%=4200(元)

　　“据实”还是“核定”不能自选

　　问：售房者能否自己在“据实征收”和“核定征收”两种方式中“二选一”?选用哪一种计税方式到底如何确定?

　　税务专家答：个人转让房产征收个人所得税，是采取“据实征收”还是“核定征收”，最终须由主管税务机关根据纳税人所提供资料的实际情况，审核后确认。征收方式选择的主动权在税务部门，税务机关将按照效率、便利和切合实际的要求进行操作，而不是由售房者自己选。

　　据实征收办法将来或作调整

　　问：此前北京和杭州等地为应对房地产行业的“虚火”，都实行过房产转让个人所得税“据实征收”。当房地产的“虚火”消除后，据实征收做法是否会停止?

　　税务专家答：个人房产转让的个人所得税“据实征收”，对纳税人的税负一般影响不大，但是个人转让房产升值比较大、赚钱多的，税负就会比原来多。而对大多数符合免税条件，或是转让所得应纳税额低于房产原值5%的，纳税人的税负就更轻了。核定征收和据实征收的做法，今后可视房地产发展做适当调整。