第七章  基准地价系数修正法
 
重点提示：基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。
 
第一节  基准地价评估
一、基准地价概述
1．基准地价的概念与特点
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
基准地价具有以下几方面的特点：
（1）基准地价是一种区域性的价格。基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。
（2）基准地价是一种分用途的价格。在同一区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前，一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。
（3）基准地价是一种平均价格。它反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格。基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农用地而言，目前还没有一个明文的规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。
（5）基准地价具有时效性。基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对基准地价进行更新。
（6）基准地价是一种控制性的价格。基准地价是国家调控土地市场的一种价格，不是市场交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据根据市场行情而确定的。
2．基准地价的作用
基准地价的作用主要表现在以下几个方面：
（1）宏观控制土地市场的依据。基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，为政府制定土地市场管理措施提供依据。
（2）国家征收土地使用税的依据。根据国外经验，土地税都是从价计征。我国目前仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，不能体现土地收益的级差，不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。
（3）调节土地利用。政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用的目的。
（4）进一步评估宗地地价的基础。基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格，该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动，因此根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。
3．基准地价评估的原理
（1）土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。
（2）各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益存在较大的差异，因此，所评估的各类用地基准地价是不一样的。
（3）各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所能获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场竞争的条件下，每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低，找到其最佳区位。因此，不同用途的基准地价就具有不同的变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。
（4）土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。由于土地利用格局是土地市场竞争的产物，在一定时期内，土地市场具有相对稳定性，所以土地利用具有相对的稳定性；另外，土地利用方式具有历史继承性，也决定了土地利用具有相对的稳定性。土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。但是，随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整，从而使基准地价发生变化。因此，基准地价主要是现实土地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。
4．基准地价评估的原则
（1）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则。土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。这也就要求我们在评估基准地价时，应将土地定级和土地估价紧密地结合起来。
（2）以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则。基准地价的市场导向性等作用，要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据，以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。另外，由于土地利用具有历史继承性，目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物，要想在很短的时间内改变它是不可能的，也是不现实的。所以，应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价，同时以其土地利用总体规划为参考，使最终的估价结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。
（3）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则。如前所述，各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外，由于各类用地特点不同，同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。
（4）与社会经济水平相适合、相协调的原则。经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此，在评估基准地价时，应有一个基准点：就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应改革开放和经济发展的形势，并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。
（5）根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线。
二、建设用地基准地价评估
（一）基准地价评估区域的确定
 1．划分基准地价评估区域的作用
（1）基准地价是区域平均地价，划定区域，是基准地价的内在要求。
（2）划定区域是基准地价评估的基础。基准地价要求覆盖整个城镇，在土地市场不发育、样点地价数量有限、分布不均匀的情况下，对有地价样点的区域，可直接依据区域内样点地价，评估各区域的基准地价，而对于没有交易样点或交易样点较少的区域，可通过区域之间的因素比较，评估区域基准地价。
（3）突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。
（4）保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。
（5）有助于分析地价与影响因素的关系。
 2．划分基准地价评估区域的方法
基准地价反映一定区域内的平均地价，因此，首先应划分城镇内的评估区域。划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
3．划分基准地价评估区域的步骤
（1）选择划分区域的因素；
（2）确定区域划分标准；
（3）调查有关资料；
（4）初步划分区域；
（5）实地校核调整；
（6）确定区域边界。
 其具体操作，可参照城镇土地定级有关内容进行。
（二）基准地价评估资料的调查
 基准地价评估是根据已有的地租地价资料和土地利用收益资料，综合评估各级别、各区域分用途的平均价格，所调查资料的真实性和准确性直接影响基准地价的评估结果。因此，资料调查是基准地价评估的重要环节。
 1．制订资料调查计划
在资料调查前必须制订周密的计划，其中包括：调查的范围、类型、方法、人员和组织等。
 2．编制调查表格
在资料调查之前，应根据基准地价评估的需要和当地土地市场的特点，编制相应的调查表格。
 3．人员培训
 调查人员调查技能的掌握和运用是保证样本调查质量的关键。因此，在大范围调查前，必须对参加调查的工作人员进行专业知识培训，使其掌握样本调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格内每一项内容的含义与填写方法。
 4．划分调查区
 为保证样本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。调查区应根据城市土地市场状况、土地用途、交通状况、土地利用强度与限制、基础设施状况等因素进行划分。
 5．确定调查方法
资料调查分为普通调查、重点调查、抽样调查、典型调查等多种形式，按调查方法又可分为表格调查、走访与座谈、实地调查等，各地可根据当地实际情况选用，也可几种方法结合使用。
 6．资料调查的一般要求
（1）调查资料必须及时填入相应的调查表格，并由填表人签名；
（2）收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上；
（3）资料调查应在土地级别或均质区域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行；
（4）调查样本应具有代表性，且分布要均匀；
（5）调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1/5至1/50，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30；
（6）所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地条件资料；
（7）用地效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；
（8）地租、地价和用地效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位。
7．资料收集的途径
土地估价所需的资料，主要使通过走访有关部门及个人，收集现有资料并结合实地调查取得。
8．调查资料校核
（1）样本剔除。逐表审查调查资料，将主要项目空缺、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。
（2）样本资料归类。将审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，以便分类进行样点地价计算。
（三）资料整理
1．市场交易资料整理
（1）样点地价计算
①根据土地使用权出让、转让资料计算样点地价
样点地价计算公式为：
样点地价＝
②根据土地使用权出租资料计算样点地价
就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆场或临时用地出租等。
③根据房屋买卖资料计算样点地价
目前，在我国各城市中，各种公开的、隐蔽的、合法的、非法的房屋买卖行为均十分普遍。由于国家在这方面的法律不够健全，相应的行政管理工作未能跟上，房屋买卖中的价格主体——地价，也随房屋买卖而流进单位或个人的腰包，致使国有土地资产严重流失。因而，可以根据剩余法，从房屋买卖的总价额之中，扣除房屋本身的实际价值、买卖应交的税金和管理费，从中分离地价。公式为：
样点地价＝
 
④根据房屋出租资料计算样点地价
城市中的房屋出租比房屋买卖更为普遍，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租，进而计算样点地价。房租是用户为得到一定时期内的房屋使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，其中包含地租。
3)计算房屋出租的房地纯收益。公式为：
房地纯收益=房地总收益– 房地总费用
4)确定房屋本身应获得的出租纯收益。通常情况下的公式为：
房屋纯收益=
其中房屋现值按下述公式计算：
房屋现值=房屋重置价格×房屋成新度
或
房屋现值=房屋重置价格– 房屋已折旧总额
=房屋重置价格– 房屋年折旧额×房屋已使用年数
5)计算土地纯收益。公式为：
土地纯收益=房地纯收益– 房屋纯收益
6)计算样点地价。通常情况下公式为：
    样点地价=土地纯收益／土地还原利率
⑤根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价
在现实生活中，以土地使用权入股或联营，参与经济活动，其实质是通过土地获取收益，从而获得应由土地所有者收取的地租。土地价格可按下列公式计算：
年地租=
样点地价=年地租／土地还原利率
或者
  样点地价=出资方资金总额××
⑥根据以地换房资料计算样点地价
现阶段，由于实际存在的空地不多，纯粹地以地换房行为也就很少。但是，类似以地换房的实例却相当多见。如目前我国的旧城改造，其实质就是利用不同地段的地价差，按以地换房形式进行建设。对于旧城中已存在的房屋，因属拆迁对象，实际存在的现值对开发公司已无实际意义，只有拆除后的残值可以用于地价计算。
⑦根据商品房销售资料计算样点地价
在商品房开发、销售过程中，土地的位置决定了该地居民今后生产、生活的方便程度，因此直接影响商品房的销售价格。因此，开发公司在确定商品房销售价格时，已将地价考虑在内。所以我们可以采用剩余法，从商品房销售价格中将地价分离出来。由于商品房一般都是高层或多层建筑，楼层及朝向都将影响到楼价。因此，在计算商品房开发的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为：
地价=
⑧根据征地、拆迁费用资料计算样点地价
利用此类资料计算样点地价，公式为：
样点地价=征地拆迁补偿等土地取得费用+土地开发费用+利息+开发企业合理利润
+土地增值收益+区位修正
⑨根据联建分成资料计算样点地价
联建分成是指一方出地，一方出资金，双方合作建房。建成后按一定比例分成，其实质是出地方让出部分土地使用权，而以此得到一定比例的建筑物（即实物地租）；出资方支付了出地方分摊建筑物部分的造价和相应税费，而得到了部分土地使用权。
⑩根据企业兼并资料计算样点地价
随着经济体制改革的不断深入，企业之间的兼并现象越来越多。据调查，在现有兼并活动中，有50％以上的兼并行为是为获得被兼并方的土地，以扩大企业的生产经营规模。这种兼并的实质是通过给被兼并方一定的资金补偿或承担其债务，从而获得其土地使用权。
（2）样点地价修正
基准地价评估要求样点地价“同质可比”，由于样点的交易情况、土地使用年限、样点交易或评估期日、容积率等各不相同，必须对评估的出的样点地价进行如下修正。
①年期修正
由于样点地价的年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样点地价评估基准地价前，应将样点地价修正到各类用地法定的最高出让年限的地价水平。具体修正公式如下：
1）有限年期土地使用权地价修正到最高出让年期地价的计算公式：
P_m=
式中：
—— 为最高年限的土地使用权价格；
—— 为实际出让年期或剩余使用年期；
—— 为有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价；
—— 为土地使用权法定最高出让年限；
—— 为土地还原利率。
2）无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年限地价的计算公式：
P_m=P×[1-]
式中：
P为无限年期土地使用权价格；
P_m、r、m含义同上。
②交易期日修正
地价往往是随时间的变动而变动的，为了保证样点地价的可比性，在基准地价评估中，对不同年份发生的出让或转让地价，必须进行交易期日修正。交易期日修正应以年为单位，区别不同土地用途，根据年度统计资料得到的地价平均上涨、下降幅度或地价指数，计算交易期日修正系数，计算公式为：

式中：
—— 交易时间修正系数；
—— 为该类用途土地评估年交易平均地价或地价指数；
—— 为该类用途土地第j年交易平均地价或地价指数。
对不同年份发生的宗地交易地价修正到评估年份的计算公式为：

式中：
—— 修正到评估年的宗地价格；
—— 第年宗地的实际成交地价。
③容积率修正
容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准，用下式计算容积率修正系数：

式中：
—— 为容积率修正系数；
—— 为某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；
—— 为该区域该用途在某一容积时单位面积平均地价。
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格：

式中：
 —— 为修正到规定容积率时的宗地地价；
 —— 为某一容积率下的宗地交易成交价格；
—— 含义同前。
④样点地价的其他修正
根据市场地价资料情况，还可对样点地价进行如下修正：
交易情况修正：将交易情况不正常的样点修正到在公开、公平的正常市场情况下的交易地价。
地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。
基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基础地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中基础设施配套程度，可按各级（区域）土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。
（3）样点地价资料整理
 ①样点地价的分类统计
在样点地价计算和修正的基础上，根据各城市划定的基准地价评估区域，进行样点地价分类统计。以土地级别为评估区域的，应分别统计各级别土地中商业、住宅、工业用地的样点地价交易类型和数量；以均质地域为评估区域的，应按区段或区片分别统计不同交易形式下的样点数。
②样点地价分布图的编制
将经过处理的样点地价资料，按样点的实际位置，标注在工作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域边界划定的准确性。
2．土地利用效益资料整理
（1）土地利用类型的划分
划分土地利用类型的目的有以下三个：一是对调查资料按不同的土地利用方式进行归类，作为分类测算级差收益的基础；二是作为数理统计中样本抽样比例和检验总体分布的基础；三是可作为基准地价的代表范围。
城镇土地利用类型应根据城镇的特点和土地利用的经济效益差异进行划分，一般分为商业、住宅和工业用地。如果城市还有其他有收益的用地类型，也应单独划分出来。2002年1月起我国实行新的《土地分类》方案，该方案将建设用地划分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。
（2）单元土地质量指数的计算
土地定级的单元总分值是划分土地级别的基础，土地级别是土地质量等级的反映，两者都是反映土地质量的标准。在进行级差收益测算时，为了提高基准地价评估的精度，一般则采用单元土地质量指数，而不直接采用单元总分值或土地级别。单元土地质量指数按下式计算：
X_in=
式中：X_in—— 某单元土地质量指数；
—— 某单元总分值；
 —— 土地级别数。
（3）企业标准资本额的计算
在我国目前条件下，资本投入到不同企业的收益率有较大差别，造成单位土地收益相同的情况下，支付地租、地价的能力有较大差别。为保证不同行业的资料能用于基准地价测算，需将企业资本折算为统一可比的标准资本额。
（4）企业合理工资量的计算
只有在合理劳动力数量下支出的工资量，才能给企业带来效益，多余劳动力不仅不能创造利润，还会增加企业不合理的支出。为了正确计算出土地收益，必须扣除剩余劳动力的工资量，计算出企业在正常状况下合理的工资支出量。计算公式如下：

式中： —— 某企业在标准定员情况下应支出的工资额；
—— 企业实际支出的工资额；
—— 某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力的标准数量；
—— 企业实际占有的劳动力数量。
（5）企业用地效益资料整理
将收集到的每一企业的用地效益资料，进行标准资本折算和合理工资支出量计算后，进行数据的归并、汇总。
（四）样点数据检验
1．样点资料归类
资料归类应以基准地价评估区域，即土地级别或均质地域为单位，按商业、住宅、工业等土地利用类型，将经过处理的样点地价资料和企业用地效益资料进行分类整理。
2．样本总体分布类型检验
样本总体分布类型检验以土地级别或均质地域为单位，按土地分类整理数据的归并结果，对各土地级别或均质地域不同用途的样本数据分别进行分布类型检验。检验的目的是：第一，确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行验证；第二，为一些参数值的计算和测算模型的建立提供依据。
3．剔除异常样本数据
剔除样本数据的异常值，需要在样本总体分布类型检验的基础上进行。异常值是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成的地价明显高于或低于其他宗地地价。检验数据准确合理性的方法常采用数理统计方法，当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法；当样本总体分布属非正态分布时，则采用均值—方差法。
（五）基准地价评估
1．利用样点地价资料评估基准地价
（1）利用指数模型评估基准地价
常用指数模型： 
式中：Y_n —— 第n级土地上样本每平方米土地的价格；
 r ——地价级差系数；
X_n —— 第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
A —— 回归常数；
（2）利用算术平均数模型评估基准地价
常用模型如下：
   或  
式中：Y —— 某均质地域或土地级别的平均地价；
—— 某均质地域或土地级别内可用样点的单位面积地价；
  —— 某均质地域或土地级别内可利用的地价样点数；
 S_i —— 样点宗地面积。
2．利用用地效益资料评估基准地价
（1）常用模型
①指数模型：  或
式中：Y_n —— 第n级土地上企业每平方米的土地年收益；
r —— 级差系数；
 X_1n —— 第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
A —— 回归系数；
           α—— 待定系数。
②多元线性模型：
式中：Y_n、X_1n—— 含义同模型①；
X₂  —— 每平方米土地上标准资金占用量；
X₃  —— 每平方米土地上标准工资占用量；
b₀  —— 大于零的常数；
b₁、b₂、b₃ —— 分别为土地、资金、劳动力的回归系数。
③多元非线性模型：
式中：Y_n、X_1n、r —— 含义同模型①；
A —— 常数；
X₂、X₃、b₂、b₃ —— 含义同模型②。
④分级回归模型：
式中：Y_n、X_1n —— 含义同模型①；
F(X_1n) —— 自变量X_1n的未知函数，为土地带给企业的利润；
X₂、X₃、b₂、b₃—— 含义同模型②；
—— 误差项。
（2）评估步骤
①样本土地收益计算                      
在确定了土地收益测算模型后、经过系数估计和系数估计值可靠性检验后，就可利用模型计算土地收益。对于不同的测算模型，在模型各系数已定的情况下，各模型计算土地收益的公式如下：
指数模型：      或
多元线性模型： 
多元非线性模型：
分级回归模型： 
以上各式中：I_ni —— 第n级土地上样本单位面积的土地年收益；
Y_ni —— 第n级土地上样本单位面积的利润；
A、X_1n、r、b₁、b₂、b₃、X₂、X₃、v —— 含义同前。
②级别土地收益平均值计算
某一级土地收益的平均值按下式计算：

式中：I_n —— 第n级土地上不同行业土地的平均收益；
M —— 第n级土地上的样本数量。
③土地资本化率确定
基准地价评估中土地资本化率的确定，可参照本书第四章第二节介绍的方法进行。
④基准地价计算
在计算出级别土地收益平均值后，将其视同经营者交付地租的能力，则可采用收益还原法的计算公式，求出级别基准地价。公式为：

式中：P_lb —— 某一用途土地在某一级别上的基准地价；
I_n —— 某一用途土地在某一级别上单位面积的平均收益；
r_d  —— 土地资本化率
n —— 某一用途法定最高出让年限。
（六）基准地价的确定与公布
利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的估价结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理、适用的基准地价。
1．基准地价确定的原则
（1）以实际数据测算的结果为准，以比较评估的结果为辅；
（2）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正；
（3）土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果为准，用市场交易资料测算结果进行验证；
（4）以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。
2．基准地价确定
按照基准地价确定原则和不同方法的评估结果，采用以下思路确定城镇基准地价：
（1）以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价；
（2）以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。
3．基准地价的公布
各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引导土地市场的交易活动和土地利用。目前，直观反映基准地价评估成果的有基准地价图和基准地价表。一般来说，应以级别为单位，公布商业、工业和住宅三种用途的基准地价。没有划分土地级别的，将条件类似的区域归类后，公布区域基准地价。
 
三、农用地基准地价评估
（一）农用地基准地价评估的技术路线
1．技术路线一
农用地基准地价评估的技术路线之一：在农用地定级的基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。具体而言，是在农用地定级的基础上，划分基准地价区片，调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料，并计算样本地价，以样本地价的平均值评估农用地基准地价。
2．技术路线二
农用地基准地价评估的技术路线之二：通过设置标准地块，并评估其价格，以标准地块的平均价格评估基准地价。具体而言，是先根据农用地定级成果或按农用地均质区域划分基准地价区片，然后在各区片内选择若干标准地块，并根据农用地投入产出资料和市场交易资料评估标准地块的价格，将同一地价区片内标准地块的平均价格作为该区片的基准地价。
3．技术路线三
农用地基准地价评估的技术路线之三：根据农用地定级综合分值、市场交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价的数学模型，用以评估基准地价。具体而言，是根据农用地的质量条件或农用地的定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，利用农用地市场交易资料和投入产出资料评估出各评估单元的平均地价，根据各评估单元的地价影响因素综合分值（或定级分值）和平均地价，建立综合分值与地价的关系模型，并利用该模型评估区片基准地价和级别基准地价。
（二）采用技术路线一评估基准地价
1．划分基准地价区片
划分基准地价区片，要求区片内的土地质量和价格基本一致。一般而言，划分基准地价区片可以采用以下方法：
（1）以土地级别为基础划分基准地价区片。即在农用地定级的基础上，根据定级单元总分值划分基准地价区片。
（2）根据土地质量划分基准地价区片。对于没有进行农用土地定级的地区，可以将土地质量相对一致的区域划分为一个区片，并以此作为基准地价区片。采用该方法划分基准地价区片，可以根据地形图、土地利用现状图、土壤图等，对地形、土壤、土地利用类型和水利设施状况进行综合考虑，然后将条件相似的土地划为一个基准地价区片。
采用以上方法所得到的区片只是初步的，还应根据所调查的各种样本地价资料进行调整，并最终确定基准地价区片。
2．确定土地利用类型
根据土地利用现状分区，同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各区片的主要用地类型、各类型中的用地亚类和当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。
3．资料调查
（1）资料调查的主要内容
①农用地定级成果资料。包括农用地定级工作报告与技术报告、农用地级别图等。
②影响农用地价格的因素资料。影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。自然因素主要包括气候、地形地貌、土壤、水文状况等；社会经济因素主要包括社会经济发展水平、交通条件、农田基本设施状况、土地管理制度等；特殊因素主要是指特殊的气候条件、特殊的土壤条件和特殊的环境条件。结合当地的实际情况确定农用地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况。
③农用地市场交易资料。主要包括农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。
④农用地投入产出资料。投入资料是指在农副产品生产过程中所必须支付的直接及间接费用，主要包括：种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、税金与利息等。产出资料是指在农业生产过程中的主产物和副产物收入。
（2）资料调查的一般要求
①市场交易样本资料调查应以区片为单位进行。
②投入产出样本资料调查采用分类抽样调查方式进行，即按用地类型分组，根据实际情况，少数用地类型可区分到亚类；样本单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块；样本数据应是最近的连续三年的资料；样本要有代表性，分布要均匀。
③将调查得到的市场交易样本资料和投入产出资料，按实际位置标注到估价工作底图上，工作底图一般为土地利用现状图。
④及时审查所调查得到的资料。对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本剔除。
⑤及时整理所调查得到的资料。将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
4．样本地价计算
（1）市场交易样本地价计算
农用地市场交易样本资料主要包括：土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等类型。各类型样本地价，可以参照城镇基准地价评估中相应的样点地价计算公式，并根据当地农用地交易的具体情况进行计算。
（2）投入产出样本地价计算
根据投入与产出数量，计算土地年纯收益，并确定适当的土地资本化率，采用收益法计算样本地价。
5．样本地价修正与处理
（1）样本地价修正
样本地价修正是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括：年期修正、交易期日修正、交易情况修正和农用地熟化程度修正。农用地熟化程度修正，是指将在不同农田基础设施配套程度下的样本地价修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级（区片）土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。具体修正可参照城镇基准地价评估中的样本地价修正公式进行。
（2）样本地价处理
样本地价处理主要包括绘制样本地价分布图、进行样本数据检验。应按不同用途在工作底图上分别绘制样本地价分布图，图上要有清晰的土地级别界限和区片界限；当地价样本较多时，可以用分级图来表示。样本数据检验主要包括同一性检验和T检验或均质—方差检验。经过修正与处理后的样本地价，应按土地级别、基准地价区片、用地类型和交易方式等顺序进行整理，并填入相应的表格。
6．基准地价的计算
（1）计算区片基准地价
以区片为单位，按不同用途，采用以下公式计算各区片的基准地价。

或者

式中：—— 某区片的基准地价；
        P_li —— 某区片有效样本的单位面积地价；
M —— 区片内有效的地价样本数；
S —— 各有效样本的宗地面积。
（2）级别基准地价计算
在对以上得到的各区片基准地价进行比较、实地检验之后，调整各区片基准地价，并最终确定区片基准地价。在此基础上，采用加权平均法计算各级别的基准地价，并最终确定级别基准地价。
（三）采用技术路线二评估基准地价
1．划分基准地价区片
 方法同（二）．1。
2．选定标准地块
在各个基准地价区片内，根据土壤、灌溉、排水、面积、形状、耕作制度等方面的条件，选择一定数量的具有代表性的宗地作为标准地块。每个基准地价区片的标准地块数量或面积应占该基准地价区片内田块总数或面积的10%~20%。
3．调查有关资料
主要调查农用地市场交易资料、投入产出资料及农用地开发成本资料。
4．评估标准地块价格
标准地块价格的评估方法主要有以下三种，通常应采用其中的两种方法进行评估。
（1）根据市场交易资料，采用市场比较法评估标准地块的价格；
（2）根据标准地块本身的投入产出资料，采用收益法评估标准地块的价格；
（3）根据农用地开发成本资料，采用成本逼近法评估标准地块的价格。
5．计算基准地价
（1）基准地价区片的调整。根据各区片标准地块的价格水平，对初步划分的基准地价区片进行合理性分析，并对不合理的划分进行调整。
（2）计算区片基准地价。根据调整后的基准地价区片内的标准地块价格，采用适当的平均方法计算各区片的平均价格，以此作为该区片的基准地价。
（3）计算级别基准地价。根据同一级别内各区片的基准地价，采用加权平均法计算并最终确定级别基准地价。
（四）采用技术路线三评估基准地价
1．调查有关资料
2．确定农用地价格影响因素及其权重
应按照不同用地类型，根据评估地区的具体条件，确定各用地类型的基准地价影响因素体系。影响因素权重可以采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等确定。在完成农用地定级的地区，可以直接利用农用地的定级成果。
3．划分基准地价评估单元
基准地价评估单元的划分应满足以下条件：同一单元内用地类型、耕作制度要一致；同一单元内的土地质量应一致。在完成农用地定级的地区，可以采用农用地定级评价单元作为基准地价的评估单元。
4．计算各评估单元的影响因素综合分值
一般采用专家打分法计算各评估单元的影响因素综合分值。在完成农用地定级的地区，可以直接采用定级单元总分值作为评估单元的影响因素综合分值。
5．划分基准地价区片
在得到评估单元影响因素综合分值后，采用数轴法、聚类判别法、总分值频率曲线统计判断法等划分基准地价区片。对于完成农用地定级的地区，应以农用地级别为控制划分基准地价区片。
6．样本地价的计算、修正与整理
7．计算有样本的评估单元地价
利用市场交易样本地价和投入产出样本地价，计算有样本的评估单元的地价。
8．建立评估单元地价与影响因素综合分值的数学模型，评估各区片及级别基准地价
地价与综合分值的基本模型有：
（1）线性模型：
（2）对数模型：
（3）乘幂模型：
（4）指数模型：
（5）多项式模型：
式中：Y —— 评估单元地价；
X —— 评估单元影响因素综合分值；
a、b、c —— 常数。
利用上述建立的评估单元地价与影响因素综合分值模型，计算所有评估单元的地价，并根据评估单元的地价计算各区片及级别的基准地价。
 
四、基准地价更新
地价是土地的某种权益在某一时点下的价格，它具有时效性。反映城乡地价总体水平及其空间分布规律的基准地价，同样具有时效性。随着市场经济的发展、城乡基础设施建设的加快和土地市场的逐步规范，基准地价必然会发生相应的变化。为了保持基准地价的现势性，每隔一定时间必须对基准地价作相应的调整。因此，基准地价更新是基准地价的内在要求，是基准地价评估的延续。下面以城镇基准地价为例，来说明其更新的技术方法，农用地基准地价更新可以参照城镇基准地价更新的方法进行。
（一）基准地价更新的技术路线
目前，我国城市基准地价评估主要有以下三个技术途径：其一，在以土地条件划分均质地域的基础上，利用房地产市场交易资料直接评估各均质地域的地价，根据地价的高低划分土地级别，进而得出级别基准地价；其二，采用多因素分值加权求和法划分土地级别，在土地定级的基础上，利用房地产市场交易资料直接评估各级别的基准地价；其三，采用多因素分值加技术和法划分土地级别，在土地定级的基础上，利用房地产市场交易资料和企业用地效益资料，综合评估各级别的基准地价。不管采用哪一个技术途径来评估基准地价，都要花费大量的人力、物力和财力，而且耗时多，简单地照搬基准地价评估的方法来更新基准地价是行不通的。因此，应建立一种操作上简便、技术上合理、经济上可行的基准地价更新的技术方法，才能达到预期的目的。
（二）利用原土地定级估价成果更新基准地价
1．基本思路
利用原土地定级估价成果进行基准地价的更新，其基本思路是，先进行土地级别界线的修正，然后在修正后的土地级别内测算某类用地的基准地价。土地级别修正可按级别直接修正法和级别逼近修正法进行。
2．程序和方法
（1）级别直接修正法
按国家《城镇土地定级规程》的有关规定，其步骤、方法如下：
①定级因素修正。对原有的定级因素指标体系进行修正，按照主导因素原则，进行删减和增加。
②权重值修正。对新的定级因素体系进行权重打分，方法仍可以用特尔菲法、因素成本比较法、层次分析法等，删除掉的因素权重赋为0分，新增加的因素赋予新的权重。
③确定变更后的定级因素位置。变更的定级因素如：新的商服中心、新的道路、新的公交站点等等，在工作底图上确定这些因素的位置。
④计算变更的定级因素作用分和衰减半径。在进行商服中心功能分割时，可以充分利用已有的资料，如原有的样点信息。如果建成区区域面积增大，商服中心的服务半径也要增加。对新的道路和新的公交站点，在测算其作用分时，可以与原因素的作用分进行比较得到。
⑤重新计算因素作用分值。有条件的城镇，可以直接利用土地定级估价信息系统对以上变更的因素作用分值进行运算。
⑥计算土地总分值。对各定级因素进行加权求和，即可得到土地总分值。
⑦划分新的土地级别界线。利用数轴法、总分频率线法等，划分新的土地级别界线。
在整个土地级别修正过程中，没有变化的定级因素可以充分利用原有资料。基准地价的修订，仍通过修订后的同一级别内各类样点宗地地价的计算，采取平均值法，确定各类用地的基准地价。
（2）级别逼近修正法
其测算的步骤和方法如下：
①选择和确定样点数目。在同一级土地内各类（商业、住宅、工业）样点数应不少于30个或宗地总数的1/5~1/50，且分布均匀，有代表性。
②样点地价测算。见本章有关部分。
③样点宗地地价整理，剔除异常地价样点。
④样点地价统计分析。计算标准差б，其公式如下：
б=

式中：V_i  —— 样点地价；
—— 样点地价平均值；
　　　n —— 样点数量。
⑤级别界线修正。按以下步骤进行：
1）选择两倍误差或三倍误差以内的样点作为保留样点：
<2б  或   <3б
（下面以两倍误差标准为例）
2）非保留样点归类：
若>2б，则V_i归属上一级别；若是第一级内的样点，根据具体情况确定是否将该级别细分为两个级别。若<-2б，则V_i归属下一级别。
⑥样点重复。将重新归类后的样点再次重复④、⑤步骤，直至样点的地价基本一致，并依次确定新的土地级别界线。
以新的同一级别内的样点地价的平均值作为调整后的级别基准地价。
（三）利用地价指数逐年调整基准地价
1．可行性与基本思路
地价指数是反映一个城市或地区各类用地(商业、住宅、工业)价格变化及其总体综合价格变化趋势的数量指标，它反映的是地价随时间变动的现势性。对地产市场发育较早且比较完善的城镇，采用地价指数逐年调整其基准地价是可行的，而且也是一种科学的方法。其理由如下：
（1）地价指数和基准地价的测算范围是一致的。基准地价的评估是以城镇为单位进行的，其调整必然也是如此。而地价指数作为地价变动幅度的衡量指标，虽然可以是一个区、一个城市、一个省，甚至是全国范围内的整体地价变动指数，但它实质上仍然是一种区域性的价格指数。由于土地位置的固定性和不可流动性，加之我国幅员辽阔，地域差异显著等，造成全国和地区地价内涵的不统一，故地价指数的编制也应以城市为基本测算单位。
（2）两者反映地价的角度是一致的。基准地价可以说是反映一个区域土地价格的平均指标，并且是相对稳定的指标；地价指数则是反映地价变动的平均指标，但它是动态的。二者的相同点在于都是对特定区域的地产市场价格这一指标的一种综合的平均的反映。
另一方面，基准地价评估成果包括商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价以及综合基准地价几个方面；而地价指数也包括商业用地地价指数、住宅用地地价指数、工业用地地价指数以及综合地价指数等。
（3）两者的内涵可以是一致的。这是指地价指数的编制一定要采用市场价(实际交易价)，这样才能客观地反映一个地产市场的现实变动趋势。而基准地价作为政府调控市场的一种手段，则不一定反映出地产市场的现实的交易价格水平，这可以从基准地价的评估路线上反映出来。但是，如果基准地价的评估确实是利用当地地产市场的实际交易资料来估算的，那么它与地价指数就有相同的内涵。
利用地价指数调整基准地价的基本思路是：首先以原土地级别或以房地产市场交易资料为依据划分调查区域，并以此为控制确定调查样点宗地（有条件的城镇应尽量建立标准宗地体系）的数目和分布方式，收集和整理地价资料，计算样点地价；然后以修正后的样点地价为依据，计算级别分类平均地价和综合平均地价；最后再分别以基期和报告期的平均地价，测算一定基期的地价指数，进而以地价指数修正各类用地的基准地价和综合基准地价。
2．地价指数的编制
利用地价指数逐年调整基准地价，必然涉及到地价指数的编制。地价指数编制的步骤如下：
（1）划分调查区域
城市地价指数是以一定区域内的各类用地平均地价或综合平均地价为基础计算的。所谓调查区域一般是指经过修正和变更后的土地级别或地价均质区域。
（2）样点地价资料的取得
样点地价资料一般是市场交易资料。
（3）样点地价的计算和修正
见本章有关部分。
（4）求取平均地价
平均地价包括城市分类平均地价和综合平均地价，计算的基本公式如下：

式中：—— 经修正的平均地价；
P_i —— 各宗地的地价；
S_i —— 各宗地的面积。
（5）编制地价指数
地价指数可选用定基指数和环比指数两种方式。
①地价指数基期的选择。定基指数涉及到基期的选择，选择时要考虑：第一，市场价格波动的程度，尽量选择地价比较稳定的年份；第二，要以社会经济较稳定的时期为基础；第三，具体采用哪一年作为基期，要视当地的实际情况而定。
②指数权重的选择。指数权重要按以下原则选择：第一，以现实的交易资料为基础，即可选择交易面积、交易额、交易宗数作为权数；第二，具体权数形式的选择，应取决于客观具备的资料条件，如果都可获取，则分别进行测算，最后综合比较；第三，权数时期的选择，应视资料取得的难易以及计算结果的实际经济意义，包括基期权数、报告期权数等几种。
③地价指数的测算
1）分类地价指数测算。包括商业用地地价指数（I_商），住宅用地地价指数（I_住），工业用地地价指数（I_工）。由修正后的样点地价X_ij分级别或区域求得商业、住宅、工业用地的平均地价则分类环比地价指数为：
，，
分类定基地价指数为：
，，
式中：I_商、I_住、I_工 —— 分别为商业、住宅、工业用地的地价指数；
—— 分别为商业、住宅、工业用地的基期平均地价；
—— 分别为上一年的商业、住宅、工业用地的平均地价。
2）综合地价指数测算
简单加权平均法：    
式中：I_i—— 即I_商、I_住、I_工；                   
—— 商业、住宅、工业用地的交易面积或交易宗数权重（可以用基期的，也可以用报告期的）。
平均指数测算法：       或 
式中：—— 综合地价指数
       —— 商业、住宅、工业用地的交易额（基期）；
—— 商业、住宅、工业用地的交易额（报告期）。
3．利用地价指数对基准地价进行修正
基本公式为：
P_n=P₀*I_综
P_商n=P_商0*I_商
P_住n=P_住0*I_住
P_工n=P_工0*I_工
式中：P_n——报告期（即修正后的）综合基准地价；
　P_商n、P_住n、P_工n——分别为修正后的商业、住宅、工业用地的基准地价；
P₀——基期（即修正前的）综合基准地价；
P_商0、P_商0、P_工0——分别为修正前的商业、住宅、工业用地的基准地价；
I_商、I_住、I_工 ——分别为商业、住宅、工业用地的地价指数；
I_综 ——综合地价指数。
 
第二节       基准地价系数修正法
 
一、基准地价系数修正法基本原理
1．基准地价系数修正法概念
基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。
2．基准地价系数修正法的理论依据
基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格，在该级别或均质区域内该用地的其他宗地的价格都在基准地价上下波动。基准地价所对应的土地条件，是土地级别或均质区域内该类用途土地的一般条件。因此，通过估价对象宗地与级别或均质区域内同类用地一般条件的比较，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到估价对象宗地的价格。
3．基准地价系数修正法的特点与适用范围
基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
 
二、基准地价系数修正法的估价步骤
（一）确定级别或区域基准地价
（二）编制宗地价格修正系数表
宗地价格修正系数表是建立在基准地价、宗地价格及其影响因素之间的相关关系之上，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地价格的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按照对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地价格。它分为级别宗地价格修正系数表、区域宗地价格修正系数表和路线价修正系数表三种。下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，来说明宗地价格修正系数表编制的步骤与方法。
1．确定各类用途宗地价格影响因素
宗地价格影响因素主要分为区域因素和个别因素两大类。由于用途不同，影响宗地价格的因素存在差异，所以，通常分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素。
2．确定各因素的权重
采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
3．样点地价整理
在对样点地价进行修正并剔除异常样点之后，以土地级别为单位，将所有收集到的正常样点地价，按商业、住宅和工业三大用途分别进行归类和排序。
4．计算各级各类用地的最大修正幅度
最大修正幅度的计算公式如下：


式中：—— 各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度；
—— 各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度；
—— 某类用地的级别基准地
—— 该类用途、该级别内最高的正常样点地价；
—— 该类用途、该级别内最低的正常样点地价。
5．计算各因素影响地价的修正系数
各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：


式中：F_1i —— 某因素影响地价的最大上调幅度；
F_2i —— 某因素影响地价的最大下调幅度；
W_i —— 某因素影响地价的权重值。
基准地价对应的条件为一般水平，设条件一般的修正系数为0；条件优的修正系数为F_1i；条件劣的修正系数为-F_2i；在条件一般和条件优之间内插条件较优，其修正系数为F_1i/2；在条件一般和条件劣之间内插条件较劣，其修正系数为-F_2i/2。
6．编制宗地价格修正系数表
按优、较优、一般、较劣、劣确定各种条件下的修正系数后，量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价样点的检验与校核，编制出一个城镇各级别的宗地价格修正系数表。同时，还要一并编制各修正系数对应的指标说明表。
（三）确定估价对象宗地的价格修正系数
调查估价对象宗地的所有条件，依据宗地价格修正系数表及其说明表，确定估价对象宗地的价格修正系数。
（四）计算宗地价格
宗地价格的计算公式如下：

式中：P_i —— 估价对象宗地的价格；
P —— 估价对象宗地所对应的级别基准地价；
K_i —— 估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；
Y —— 年期修正系数；
T—— 交易时间修正系数。
 
 
 
 
 
 

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